Compra de Bienes Raíces en Panamá

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No todas las propiedades inmobiliarias en Panamá poseen título de propiedad. Un comprador necesita saber si está comprando un “Título” o un “Derecho de Posesión”, pues los procesos de compra de ambos títulos difieren.
Continúe leyendo y conozca mayores detalles sobre la compra de bienes raíces en Panamá.

Bienes raíces titulados en Panamá:

La forma más segura es comprar bienes raíces y poseer título de propiedad registrado en el Registro Público de Panamá a su nombre o a nombre de una entidad de su propiedad, tal como una Sociedad, Corporación o Fundación de Interés Privado.
Un título registrado permite a los prestamistas sentirse seguros por el préstamo de dinero otorgado para la compra de dicho bien, mediante una hipoteca asegurada con un gravamen sobre la propiedad.

Proceso de Compra de Bienes Raíces Titulados:

Negociar:

Los agentes inmobiliarios están prestos a negociar el precio y los términos en nombre de los extranjeros inversionistas en Panamá. Si Usted negocia directamente con el dueño de la propiedad, asegúrese de estar completamente de acuerdo en los términos más importantes. Luego, contrate un abogado Panameño competente para que prepare un contrato de compra por escrito que incluya los términos de la negociación.

Contrato de Promesa de Compra:

El comprador se compromete a comprar la propiedad en un contrato formal por escrito. Generalmente, cuando dicho contrato es firmado por las partes, se acuerda el pago de una pequeña porción. A partir de ese momento, el comprador dispondrá de un tiempo para investigar sobre las condiciones de la propiedad y verificar que el vendedor sea el verdadero dueño. Registre el contrato ante el Registro Público del Gobierno de Panamá para dar aviso a otros compradores potenciales que la propiedad ya no se encuentra disponible.

Busque el Título de Propiedad:

Un abogado confiable deberá ser contratado para revisar en los registros almacenados en el Registro Público, y confirmar que el vendedor sea el verdadero propietario, así como la existencia de cualquier gravamen que recaiga sobre el bien. El abogado también podrá investigar sobre gravámenes u otros problemas, si los hubiere, sobre la propiedad. Contrate un inspector con licencia para que confirme los límites y linderos de la tierra. El abogado podrá también investigar sobre las agencias gubernamentales de los servicios públicos y asegurarse que todas las facturas de servicio de agua y alcantarillados hayan sido pagadas.

Acuerdo de Compra-Venta:

Se trata del segundo contrato a celebrar después de hacer las investigaciones respectivas sobre el título de propiedad registrado y sobre los servicios públicos y el cual determina que el comprador se encuentra totalmente dispuesto a cerrar la compra. Por lo general, éste contrato es la escritura. Podrá ser contratada una Agencia de Depósitos en Garantías para mantener los fondos, hacer el pago final y presentar la escritura de la transferencia del título de propiedad en el Registro Público.

Transferencia del Título de Propiedad:

En los Estados Unidos de Norteamérica, esto es conocido como el “cierre”, y ocurre cuando el título es transferido al comprador mediante la inscripción del Contrato de Compra – Venta en el Registro Público.

Derechos de Posesion

El Gobierno de Panamá es propietario de grandes extensiones de tierra y permite a las personas “poseer” dichas tierras para hacerles mejoras. Conocidos como “Derechos de Posesión”, éstos derechos pueden ser transferidos a la siguiente generación y podrán ser vendidos a terceros (lo cual incluye extranjeros). El Derecho de Posesión es un documento simple que certifica la tenencia de los derechos de posesión sobre una propiedad del Gobierno. Los Certificados pueden ser emitidos por los alcaldes municipales, corregidurías o por las autoridades nacionales y servirán como prueba para acreditar el derecho posesorio y ser reconocidos ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, entidad que actualmente reconoce legalmente estos derechos de acuerdo a la Ley 59 del 2010.

Los Derechos de Posesión están exentos de los impuestos sobre la propiedad, ya que estas propiedades le pertenecen a la Nación. Sin embargo, las estructuras que sean instaladas y erigidas, si serán objeto del pago de impuesto una vez que las mejoras sean registradas.

Las propiedades objeto de los Derechos de Uso no podrán ser hipotecadas por ser de la Nación.

El Registro Público no inscribe los registros de los Derechos de Posesión, solo lo hace para los Títulos de Propiedad. No existe una base de datos centrales para los Certificados de Derechos de Posesión, lo cual ha generado confusión entre distintas personas que afirman tener Derechos sobre la misma propiedad.

Existen 2 Tipos de Derechos de Posesión sobre Propiedades en Panamá:

  1. La Mayoría de las islas, playas y fondos marinos son propiedad del Gobierno Nacional, manteniendo sus derechos hasta los 200 metros de la línea de marea alta. Estas propiedades son administradas por el Ministerio de Economía y Finanzas, de acuerdo a la Ley 80 del 31 de Diciembre de 2009.
  2. Las tierras usadas para actividades agrícolas, son administradas por el Ministerio de Agricultura, el cual podrá emitir títulos para usos agrícolas.

Ambos tipos de derechos de Posesión solo pueden ser adjudicadas por medio de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, que unifica las competencias de la Dirección General de Catastro, La Dirección Nacional de Reforma Agraria de acuerdo a la Ley 59 del año 2010.

Investigando sobre Derechos Posesorios:

Debido a que no existe un lugar donde se centralicen los registros de los Derechos de Posesión, se debe investigar para localizarlos documentos de Derechos de Posesión en los municipios locales, en la oficina gubernamental de registro de propiedad (Catastro) de cada Región, en los juzgados de paz (corregidores).

Los Derechos de Posesión están disponibles para los extranjeros, por lo cual pueden adquirir o comprar Derechos de Posesión al igual que lo puede hacer cualquier ciudadano Panameño.

Los Derechos de Posesión pueden ser titulados, de hecho, existe un proceso mediante el cual se hace una petición al Gobierno para convertir un Derecho de Posesión en una propiedad titulada. Básicamente, el Gobierno vende la tierra al poseedor, quien obtiene una escritura y la inscribe en el Registro Público de Panamá.

Proceso para comprar Derechos de Posesión:

1. Acuerdo de Promesa de Compra:

El Acuerdo de Promesa de Compra de Derechos de Posesión sobre una Propiedad, usualmente requiere un pequeño depósito cuando es firmado por las partes. Asegúrese que dispone del tiempo suficiente para hacer la debida diligencia y obtener los fondos para cerrar la compra. Este acuerdo no puede ser presentado ante la oficina del Registro Público de Panamá, por lo cual se recomienda que acuda ante un Notario Público para autenticar las firmas.

2. Debida Diligencia:

Debido a que el Registro Público no admite los Derechos de Posesión, la debida diligencia es más complicada que para el caso de los registros de las propiedades con títulos.

A continuación mostramos los pasos necesarios para la debida diligencia de los Derechos de Posesión:

  • Certificado de Verificación del Derecho de Posesión: Ubique a la Agencia Gubernamental o Municipal que emitió el Certificado de Derecho de Posesión para confirmar que el poseedor tiene el derecho, así como la verificación de la descripción de la propiedad, superficie, área, localización y límites.
  • Verificación Topográfica: Procure ubicar el Certificado Topográfico original y verifique que se encuentre firmado y sellado por un topógrafo con licencia. El Certificado debe tener el nombre del poseedor, ubicación de la propiedad y otra información que se encuentra en el Certificado de Derechos de Posesión.
  • Realización de Inspección: Haga una inspección física, confirmando la ocupación actual y que no existen terceras partes enfrentadas. Converse con algún vecino para asegurarse que no existen disputas de linderos. Vea que la tierra se encuentre cercada y sus bordes delimitados.
  • Permiso de Verificación: Si el comprador quiere desarrollar la tierra, asegúrese de que no existen reglas y prohibiciones municipales o nacionales que prohíban ese tipo de desarrollos.

3. Acuerdo de Compra-Venta:

Una vez que se hagan las verificaciones debidas, deberá ser elaborado el contrato de Compra-Venta. Se podrá contratar un Agente de Custodia para que realice el pago final del Certificado del Derecho de Posesión, el cual será transferido a nombre del comprador. Debido a que los contratos no pueden ser inscritos en el Registro Público, asegúrese de que una Notaría Pública certifique todas las firmas.

4. Transferencia del Certificado de Derecho de Posesión:

Una vez que sea firmado el Contrato de Compra-Venta por todas las partes, la propiedad del Certificado se transfiere al comprador del Certificado de Derecho de Posesión. Si el Certificado se encuentra a nombre de una Corporación y el vendedor desea vender las acciones de la Corporación, sólo las acciones de la corporación estarán siendo vendidas, así como el Certificado, y se mantiene el nombre de la Corporación. Esta es una opción más rápida y fácil que tener que emitir nuevamente el Certificado de Registro de Posesión a nombre del nuevo comprador.

 Concesion de Propiedad en Panama

Las propiedades nacionales protegidas, tales como parques, islas y zonas costeras, usualmente no se titulan. Sin embargo, el Gobierno puede emitir “concesiones” y las tierras podrán ser usadas con propósitos comerciales. Usualmente, las concesiones en Panamá son emitidas para hoteles, marinas u otros usos específicos.

Una concesión típica en Panamá es de 20 años y es renovable. Algunas veces, una concesión puede ser emitida por 40 años y ser renovable para zonas turísticas especialmente diseñadas.

Obtenga mayor información sobre las leyes de bienes raíces en Panamá. Si desea comprar una propiedad en Panamá, por favor no dude en Contactarnos para obtener mayores detalles.

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