Protegerse a la hora de comprar una propiedad de bienes raíces en Panamá:
Comprar una propiedad en un País extranjero puede ser realmente estresante, especialmente cuando Usted no habla la lengua nativa. Por ello, es recomendable que contrate a un Abogado Panameño especializado en bienes raíces, y compre un seguro de títulos para protegerse ante una estafa o comprar una propiedad con defecto de título u otros problemas.
Para comprender todo lo que implica y asegurarse de que no existan problemas en la compra de una propiedad en Panamá, es necesario que cumpla los siguientes 9 pasos:
1. Obtención de un informe del Título:
El propietario del bien inmueble o el agente de bienes raíces, estará en capacidad de proporcionarle el número de registro del Título de Propiedad. La Página Web del Registro Público de Panamá contiene los resúmenes de los títulos (Historial Legal o Historial de las Fincas), que son los informes escritos que muestran la historia de todos los cambios de propiedad de las parcelas específicas de bienes raíces, incluyendo los límites, áreas, gravámenes y reclamos que afectaron la propiedad de las parcelas, tales como: hipotecas, préstamos, órdenes judiciales, archivos adjuntos, etc. Todo ello estará en español.
2. Obtención de un Estudio:
Muchos títulos de bienes inmuebles en Panamá nunca tuvieron estudios y mediciones precisas, especialmente entre los años 1940 y 1960. Esto significa que los límites y linderos inscritos en el Registro Público pudieran tener errores. Cuando compre tierras, no escatime en contratar a un topógrafo reconocido y de buena reputación para que se asegure que los límites son los correctos. Tenga en cuenta que el área o tamaño de la superficie puede cambiar, por tanto, es recomendable poner el precio del metro cuadrado en el contrato de compra y no solo el precio de venta total, pues el precio puede variar en virtud de alguna discrepancia en la cantidad de metros cuadrados que están siendo vendidos. Asegúrese de que dispone de suficiente tiempo para hacer un levantamiento topográfico en el período de Debida Diligencia de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Compra.
3. Titulación antes del Pago Total:
Algunos vendedores podrán insistir en la necesidad de que efectúe el pago total de la compra de la propiedad antes de que sea presentado el título de propiedad en el Registro Público para su inscripción. Este es un gran error, pues una vez que el vendedor haya cobrado la totalidad de la suma, su motivación para ingresar la escritura al Registro Público será menor. Cuando el vendedor insista en que se le pague primero, Usted podrá resolver éste asunto mediante una Carta de Promesa de Pago emitida por un Banco de Panamá, la cual le otorga la garantía al vendedor de que será pagado en su totalidad el dinero por concepto de la transacción de compra-venta una vez que sea transferido el título a favor del comprador, pues el Banco mantendrá retenidos los fondos hasta tanto éste proceso haya sido culminado. Otra manera de Usted poder garantizar que esto se cumpla, es contratar a una empresa de Garantías y Custodia de Fondos, lo cual ejecutará el pago de los fondos completos al vendedor una vez que sea transferido el título a nombre del comprador. Una vez que el título sea transferido a nombre del comprador y que éste se encuentre libre gravámenes y sin ningún tipo de inconvenientes, podrá efectuarse el pago al vendedor.
4. Defectos Ocultos:
El contrato de compra debería contener una cláusula relacionada con defectos ocultos, lo cual le permitiría al comprador cancelar el contrato en caso de existir algún defecto o problema legal con el Título.
5. Servidumbres:
Una servidumbre pudiera estar unida a un inmueble, lo cual le otorga el derecho a una tercera parte a utilizar la tierra para un beneficio específico. Tales beneficios incluyen el derecho a un vecino de entrar y salir de dichas tierras para acceder a sus propiedades siempre que éstas encuentren sus accesos bloqueados. Otros beneficios pueden incluir el uso de las fuentes de agua o la no-obstrucción de la vista de algún vecino. Las compañías de servicios públicos y las agencias gubernamentales podrían tener condiciones de servidumbre también. La mayoría de las servidumbres pueden ser encontradas en los informes o resúmenes de los títulos. Hay casos donde las servidumbres existen por ley y no son presentadas formalmente en el Registro Público. Leer las leyes del Código Civil de Panamá será necesario para asegurarse que unas no aplican a la propiedad.
6. Doble Titulación:
Algunas veces una propiedad pudiera tener dos Títulos en poder de dos personas que se solapan parcial o totalmente en la misma tierra. El Topógrafo debería contactar a los vecinos para asegurarse que no existen disputas o controversias respecto a los límites. Contacte a las autoridades locales para ver si existen cuestiones relativas a reclamos de títulos sobre la propiedad, ya sea en el Municipio, Dirección de Reforma Agraria y/o Catastro o Autoridad Nacional de Administración de Tierras. Alguien que no sea el vendedor pudiera haber presentado una petición de título ante alguna de éstas agencias gubernamentales.
7. Impuestos sobre la Propiedad:
Los Impuestos sobre la Propiedad son recaudados por la Agencia Recaudadora de Panamá, llamada Dirección General de Ingresos. Si se adeudan impuestos atrasados, el nuevo dueño de la propiedad deberá pagarlos. El comprador deberá investigar y asegurarse que todos los impuestos sobre la propiedad hayan sido pagados antes de hacer la transferencia del título.
8. Proteja sus Activos:
Proteja sus propiedades de futuros acreedores. El mejor método que existe en Panamá para la tenencia de un título de Panamá es a través de una Sociedad Panameña cuyas acciones sean propiedad de una Fundación de Interés Privado en Panamá. Esto le asegura un completo anonimato de la propiedad y le proporciona un doble aislamiento ante los acreedores futuros que busquen sus activos para ser tomados, pues esas entidades legales no pueden ser tomadas o embargadas. Esto a la vez se constituye en un método rentable de Planificación Patrimonial y evita los trámites sucesorales engorrosos, pues sus herederos podrán recibir fácil y rápidamente sus propiedades mediante un proceso mucho más barato.
9. Seguros de Títulos:
Si los primeros 8 métodos descritos anteriormente le parecen onerosos, la mejor manera de proteger su compra es mediante la adquisición de un Seguro de Títulos, el cual le protege de defectos en el título, cargas, gravámenes, doble titulación y problemas de límites o linderos. Algunas compañías que ofrecen los seguros de Títulos en los Estados Unidos, operan en Panamá ofreciendo los mismos seguros de protección de títulos y haciéndolo de la misma manera.
Por favor Contáctenos en caso de requerir asistencia legal en sus trámites de Bienes Raíces o de reubicación en Panamá.