Los procesos de permisos requeridos para la presentación de todos los planos y documentación con las agencias del gobierno y luego la constancia en darle seguimiento a todas las agencias del gobierno, incluyen, pero no se limitan a:
- ANAM (Autoridad Nacional del Ambiente): ANAM es el organismo del gobierno que vela sobre la ejecución de las normas del medio ambiente. En este caso, se debe contratar un ingeniero ambientalista para que ejecute un estudio de impacto ambiental en el proyecto. Basado en el tamaño del proyecto, y considerando que va a incluir múltiples villas, club de playa, sistemas sépticos, sistemas de agua, electricidad bajo tierra, sería clasificado como categoría II, el cual es tamaño intermediario/tipo de estudio (no el más grande, pero tampoco el más pequeño). El estudio de impacto ambiental, tomaría aproximadamente 1 mes para completar y aproximadamente 3 meses para su aprobación. El costo de este tipo de estudio puede variar entre $5000 a $50,000 o más, dependiendo de la magnitud del proyecto. En este caso el proyecto es en Pedasí, los permisos del ANAM no deben ser de preocupación, considerando que la propiedad del proyecto está en tierra firme, en su mayoría se utiliza para ganado, y hay muy poca amenaza contra el medio ambiente, asumiendo que las facilidades para el tratamiento apropiado de las aguas negras y demás prácticas responsables de desarrollo del proyecto sean realizadas.
- IPAT (Instituto Panameño de Turismo): La aprobación del IPAT es importante cuando se está aplicando para los beneficios de la Ley 8 (ver documento en Word adjunto, que revisa la Ley 8 de Turismo), que le da exoneraciones de impuestos a los hoteles y otros negocios relacionados con el proyecto. Estas aprobaciones del IPAT, son relativamente fáciles de obtener, una vez que el proyecto cuente con todos los estudios y otros permisos, y requisitos que inicialmente fueron sometidos para la revisión del plano por un arquitecto del IPAT. Por favor note que desde que el proyecto es relativamente técnico, un proyecto ‘residencial’, vs. un proyecto ‘turístico’, (como un hotel), el IPAT tiene exoneraciones que tal vez no se apliquen, excepto para cualquier negocio de renta subsiguiente (renta de villas), y/o negocio por las amenidades que se puedan añadir a el proyecto en el futuro (como gimnasio, restaurante, etc.). Los costos de solicitar la aprobación del IPAT son mínimos.
- MIVI (Ministerio de Vivienda): El MIVI es el organismo del gobierno que aprueba la zonificación del proyecto. En este caso, el área es muy rural y no tiene ninguna ley específica de zonificación, así es que no es un problema. Podemos obtener los planos del anteproyecto permitidos por MIVI para los propósitos de la zonificación (aproximadamente de 1 a 2 meses). Por favor tome en cuenta que el permiso no se puede otorgar si la propiedad no ha sido comprada. Los costos de aprobación del MIVI son mínimos, asumiendo que el plano maestro arquitectónico ya ha sido completado.
- MOP (Ministerio de Obras Públicas): El MOP es el organismo del gobierno que aprueba las calles, drenajes, las aceras, etc. Usualmente, una vez que el MIVI apruebe el proyecto, todo estará bien. Por favor note que el MOP requiere detalles específicos de la calle, el plan de drenaje, que debe ser presentado por un ingeniero calificado. El MOP costos para la aprobación del proyecto son mínimos.
- MEF (Ministerio de Economía y Finanzas): El MEF es el organismo del gobierno que vela por los asuntos relacionados con los impuestos y los asuntos fiscales, como impuestos de propiedades, impuesto por salario, etc. Ud. necesitará contratar un economista con idoneidad, para preparar un estudio estimado de las proyecciones del proyecto (costo aproximado $2000), lo que luego necesitará ser sometido al MEF, quienes luego proveerán una resolución de aprobación. Esto simplemente toma de 2 a 6 semanas para obtenerlo. Los costos para la aprobación del MEF son mínimos.
- MICI (Ministerio de Comercio e Industrias): El MICI es el organismo del gobierno encargado de velar por las operaciones de negocio y los permisos de negocios. Las compañías de inversiones, tendrán que obtener una licencia comercial como inversionistas en bienes raíces, lo que es relativamente simple y práctico. Sólo toma entre 4 a 6 semanas para obtener esto. Los costos por una licencia del MICI son mínimos.
- Bomberos Los bomberos del area de Pedasí necesitarán revisar los planos arquitectónicos, los planos eléctricos primeramente y deberán hacer una inspección física del área, para determinar que no haya peligros de incendios, y deber hacer una resolución que apruebe los costos del proyecto, normalmente, junto con o después que los permisos de municipalidad sean hechos. Los costos para obtener un permiso de bomberos están incluidos en los costos de los permisos de municipalidad.
- Municipio El Municipio es la organización del gobierno que le da seguimiento a los asuntos municipales del pueblo de Pedasí, y sus áreas aledañas, que alcanzan un área hasta la Isla Canas, que desde ese punto, en adelante, luego pertenece a la municipalidad de Tonosí, (el pueblo al final del camino). En este caso, si el proyecto está dentro del distrito de Pedasí, luego la municipalidad de Pedasí, tendrá que aprobar el proyecto, lo que requerirá que Ud. someta el plan maestro y todos los dibujos de construcción a la municipalidad. El costo de los permisos de municipalidad, varían en cada oficina municipal, de cualquier manera, en general, los permisos de construcción de la municipalidad, tienen un rango de 1 a 2% de los costos de construcción (de estructura de casas), y puede ser negociado a veces con el Gobernador. Si Ud. tiene el contratista correcto, con las conexiones correctas, con las oficinas de municipalidad, los impuestos de construcción podrán ser muy bajos, si ellos declaran un costo bajo de construcción.
Por favor adjunto vea el Diagrama de Permiso de Proyecto, que fue hecho por uno de nuestros clientes inversionistas. Adicionalmente, le proveemos una opción para la estructura corporativa, y flujo de dinero en la inversión.
Con respecto a los costos de construcción, los costos son aproximadamente $50 por pie cuadrado (o $500 por metro cuadrado). Tenemos excelentes contactos confiables, experimentados, contractotes de buena reputación, que le podrán dar el servicio de entrega de llave, para construcción de casa y/o condominio.
PANAMA-LEY No.8: DESARROLLO DE BIENES RAICES
Ley No.8 (del 14 de junio de 1994)
“Por medio de la cual se promueven las actividades turísticas en Panamá”
El objeto de la Ley 8 es la de establecer un proceso eficiente y racional para el desarrollo y promoción de las actividades relativas al turismo en la República de Panamá, proveyendo beneficios especiales e incentivos a las empresas que se dediquen a actividades turísticas.
Para calificar dentro de los incentives que ofrece la Ley 8, el negocio deber ser aceptado por el IPAT (Instituto Panameño de Turismo) y registrado en el Registro Nacional de Turismo.
La ley establece diferente tipos de empresas relacionadas al turismo como sigue:
Hotel: Un establecimiento dedicado totalmente a proveer alojamiento y servicios relativos al alojamiento tales como restaurante, servicio de limpieza, al igual que mantiene una oficina de recepción, teléfono público, etc.
Motel: Establecimiento que ofrece hospedaje en áreas rurales o cerca de playas, autopistas, con el objeto de proporcionar a los automovilistas y viajeros el servicio de hospedaje.
Apartotel: Un establecimiento de hospedaje, equipado con muebles para alquilar al público, con servicio diario de limpieza, y facilidades de cocina dentro del cuarto o apartamento.
Cabañas: Grupo de cuartos individuales, especialmente para dar hospedaje en áreas rurales, playas, etc. para ecoturismo.
Tiempo Compartido: Donde uno o más co-propietarios de una propiedad que ha sido designada para hospedaje público de turistas están bajo un contrato, en donde los propietarios adquieren derechos y obligaciones de uso de la propiedad por parte de distintas personas durante periodos específicos del año.
Régimen de Propiedad Horizontal Turística: Edificios en donde cada unidad es adquirida por propietarios individuales, mientras cada unidad está destinada integralmente a proporcionar hospedaje al público turista.
Sitios para Acampar: Áreas destinadas para la explotación del ecoturismo, las cuales están equipadas con servicios higiénicos (baños), agua potable y equipo de primeros auxilios.
Parques Temáticos: Parques dedicados al desarrollo de temas específicos en áreas definidas, con imagen fácilmente identificable, y que puede se de cualquier tema, desde la historia a la fantasía, hasta el futuro.
Hostal Familiar: Facilidad turística operada por un individuo o familia, cuya casa está directamente conectada a las habitaciones de alquiler, generalmente caracterizada por ser establecimientos pequeños que proveen servicio personalizado, ofreciendo comidas típicas de la región, y cuya arquitectura es normalmente igual a la arquitectura general del área.
Albergue: Instalación para hospedaje localizada en áreas turísticas, dirigida a viajeros, en donde el visitante se presta servicio de autoatención en cuanto a hospedaje y alimentación.
Centros de Convención: Instalaciones equipadas para conferencias, reuniones y eventos culturales, o eventos turísticos, con facilidades para personal de oficina, servicio de interpretación simultánea en varis idiomas, o diseñada para acomodar varios eventos al mismo tiempo.
La Ley 8 en su artículo 6, también define varias “actividades” comerciales, tales como promoción y desarrollo turístico, las cuales efectivamente contribuyen a incrementar en turismo a Panamá y con ofertas de turismo diversificado, dando así oportunidades a otras empresas que también pueden beneficiarse de los incentivos de esta ley.
1. Construcción, equipamiento, rehabilitación y operación de cualquiera de los varios tipos relativos facilidades turísticas y de alojamiento como definidas anteriormente.
2. Construcción, equipamiento, rehabilitación, infraestructura y operación de centros de convenciones, fábrica de artesanías nacionales para ventas al turismo, parques de recreación, zoológicos dedicados al turismo, ecoturismo y marinas.
3. Servicios de transporte terrestre, marítimo y aéreo dentro de Panamá, dirigido especialmente al turismo.
4. Construcción, equipamiento y operación de restaurantes, discotecas, clubes nocturnos, dirigidos especialmente al turismo.
5. Construcción, rehabilitación, restauración, remodelación y ampliación de inmuebles, para uso comercial o residencial, localizado dentro de monumentos históricos donde este tipo de actividades es permitido. La Dirección Nacional de Patrimonio Histórico del Instituto Nacional de Cultura es la organización encargada de dar las autorizaciones y regular todo lo relacionado a estos proyectos para la preservación del valor histórico de estos monumentos.
6. La operación de agencies de viajes, siempre y cuando estén dirigidas exclusivamente a esta actividad.
7. Cualquier compañía dentro del territorio nacional que esté dedicada a la filmación de películas de largo metraje y eventos nacionales artísticos o deportivos que son transmitidos internacionalmente que proyecten imágenes que promuevan el turismo en Panamá.
8. Inversiones para la realización, restauración, construcción, mantenimiento o iluminación de monumentos históricos, parques municipales, parques nacionales, o de cualquier otro sitio público bajo la dirección del IPAT (Instituto Panameño de Turismo) en coordinación con el Instituto Nacional de Cultura (INAC).
Incentivos y Beneficios
El Artículo 8 de la Ley 8, establece beneficios e incentivos para aquellos individuos o empresas que califiquen.
1. Servicios de hospedaje (según definido anteriormente): para la construcción, equipamiento, rehabilitación y desarrollo de servicios de hospedaje, con una inversión mínima de US$300,000 en el área metropolitana y con un mínimo de US$50,000 en el resto del país, excluyendo el valor del terreno, con excepción de las facilidades para hospedaje definidas como “Albergues” y “Hostales Familiares” cuya inversión mínima será fijada por el IPAT (Instituto Panameño de Turismo) para calificar dentro de los siguientes incentivos:
- a. Exoneración Total por el término de 20 años, de los impuestos de importación sobre los materiales, muebles, equipos, naves y vehículos automotores con capacidad mínima de 8 pasajeros. Los vehículos deberán ser declarados como indispensables para el desarrollo adecuado del turismo por el IPAT. Los materiales exonerados deberán ser usados en la construcción, y los equipos y muebles deberán ser usados para el equipamiento de los establecimientos de hospedaje. El presente incentivo se otorgará solamente si tales materiales no son producidos en Panamá o no son producidos en cantidades suficientes o con precios similares para satisfacer la demanda. Igualmente, todo equipo introducido para el ahorro de energía o para asegurar las necesidades en el proyecto, serán exonerados. También serán exonerados de impuestos de importación los vehículos automotores de doble tracción (4×4) para un mínimo de 6 pasajeros que estén destinados para la actividad turística.
- b. Exoneración del Impuesto sobre Bien Inmueble por un término de 20 años, comenzando desde la fecha de Inscripción en el Registro de Turismo Nacional. Dicha exoneración incluirá toda propiedad de la compañía, siempre y cuando estas propiedades sean íntegramente utilizadas para actividades turísticas.
- c. Exoneración a la empresa de todo impuesto o gravamen sobre su capital.
- d. Exoneración del pago de impuesto de muellaje, y de cualquier otra tasa o impuesto de aterrizaje en muelles, aeropuertos, o helipuertos sobre la propiedad, construida o rehabilitada por la compañía. Dichas instalaciones podrán ser utilizadas por el estado, de ser necesario, libre de cargo.
- e. Exoneración de impuesto sobre la renta sobre los intereses generados por los inversionistas.
- f. Para efectos del cálculo de depreciación sobre todo equipo o propiedad, se aceptará un 10% por año, excluyendo el valor del terreno.
2. Inversiones en Monumentos Históricos: Toda inversión en áreas de monumento histórico que estén autorizadas por el Instituto Nacional de Cultura, con un mínimo de US$100,000, excluyendo el valor de la tierra, serán beneficiadas con los siguientes incentivos:
- a. Exoneración del Impuesto de Inmueble sobre el terreno, por un período de 10 años, y exoneración por un período de 30 años sobre las mejoras.
- b. Exoneración de impuesto sobre la renta de la compañía por los primeros 5 años de su actividad comercial. Para los siguientes 5 años, la compañía puede usar como deducción de impuestos, las pérdidas ocurridas durante los 3 ejercicios fiscales siguientes al período en que dicha pérdida fiscal ocurrió.
- c. Exoneración del impuesto de importación por una sola vez, sobre los equipos y materiales usados en la construcción, remodelación, equipamiento, siempre que esas mercancías no sean producidas en Panamá, o no sean producidas en cantidad o calidad suficientes y que esas mercancías no sean destinadas para la venta al público.
El artículo 9 de la Ley 8 hace referencia a cualquier persona natural o empresa que invierta en la restauración, mantenimiento o iluminación de los monumentos históricos, parques municipales, parques nacionales o cualquier otro sitio público, al igual que para promover el desarrollo del turismo, que a juicio del Ministro de Hacienda, en coordinación con el IPAT (Instituto Panameño de Turismo) sea aceptable, podrá deducir dicho gasto de impuesto de su impuesto sobre la renta.
Artículo 10, Ley 8, referente a las empresas dedicadas exclusivamente al turismo receptivo en Panamá, serán beneficiadas cada 3 años, en la exoneración de impuestos por importación de micro-buses, limosinas, ómnibus, botes y partes para reparar dichos equipos, por el tiempo que declare el IPAT, que el equipo sea indispensable para la función de dicha actividad. Dicho equipo podrá ser vendido, solamente después del pago de los respectivos impuestos.
Artículo 11, Ley 8, referente a las personas naturales y las empresas dedicadas al transporte colectivo en los aeropuertos, puertos y hoteles, estarán exonerados de impuestos de importación en vehículos automotrices, usados exclusivamente para actividades de turismo, siempre y cuando sean aprobados por el IPAT.
Artículo 12, Ley 8, referente a las empresas dedicadas a las actividades de restaurantes, discotecas, y clubes nocturnos, que son declarados como intereses de turismo por el IPAT, y que su mínimo de inversión en dicha empresa debe ser de US$120,000, en el área metropolitana, y que el mínimo es de US$20,000 en el resto del país, excluyendo el valor de la propiedad, tienen derecho a 3 años de exoneración, en materia de importación para materiales y equipo usado en la construcción, y equipo para el establecimiento, siempre y cuando dicha mercancía no sea producida en Panamá o no haya suficiente cantidad o calidad, y sean consideradas por el IPAT como indispensables para el desarrollo de dicha actividad.
El Artículo 13 de la ley 8 se refiere a empresas dedicadas a la filmación de películas de largo metraje de carácter internacional, eventos artísticos o deportivos, o a cualquier otra producción que sean transmitidas internacionalmente y que incluya imágenes de Panama que promuevan el turismo en Panamá, serán beneficiadas por los siguientes incentivos:
1. Exoneración de impuesto de importación, excepto en los eventos en que la ley impositiva panameña los considere como crédito fiscal en cualquier otro país.
2. Exoneración del impuesto nacional que regule tal evento.
3. Exoneración temporal del impuesto de importación, contribución, gravamen o cualquier otro impuesto sobre los equipos, útiles, repuestos, materiales, o equipo técnico que traiga la compañía para la transmisión a otros países y de todo el material utilizado durante el evento, los cuales serán re-exportados después del evento.
4. Exoneración del impuesto sobre la renta de cualquier atleta o artista nacional o extranjero que participe en tales eventos.
El artículo 14 de la Ley 8 se refiere a cualquier material importado para la publicidad del turismo, si es para distribución gratuita, y verificado por el IPAT, el cual será exonerado del impuesto de importación. Las aprobaciones deberán ser emitidas por el IPAT en un plazo de 15 días.
El artículo 15 de la ley 8 hace referencia a que dichas exoneraciones de impuestos sobre la renta serán otorgadas sobre los ingresos provenientes de las siguientes actividades:
1. La explotación de naves, aeronaves de cualquier nacionalidad, por extranjeros que sean residentes o no en el territorio nacional, siempre y cuando en su país se extienda un beneficio equivalente a las personal jurídicas constituidas de acuerdo con las leyes de Panamá, o si la persona en referencia ha fijado su domicilio en Panama, en virtud del principio de reciprocidad.
2. La explotación de naves y aeronaves de cualquier nacionalidad, por extranjeros, residentes o no en el territorio nacional, siempre y cuando, ellos ofrezcan un tratamiento equivalente a las personas jurídicas constituidas de acuerdo con las leyes de Panamá, o si la persona en referencia ha fijado su domicilio en Panamá en virtud del principio de reciprocidad.
El Artículo 16 de la Ley 8 se refiere a los siguientes incentives fiscales otorgados para la construcción, equipamiento, acceso a infraestructuras, rehabilitación y operación de centros de convenciones, parques recreativos, centros turísticos, ecoturismo y marinas:
1. Exoneración de 3 años para la importación de materiales y equipo utilizado en la construcción y equipamiento, siempre que esa mercancía no sea destinada a la venta y no sea producida en Panamá, y que sea considerada por el IPAT que es importante para el desarrollo de la actividad.
2. Depreciación de los equipos en el término de 10 años.
3. Exoneración del impuesto de propiedad sobre las mejoras por un término de 20 años.
El Artículo 17 de la Ley 8 hace referencia a que el Consejo de Gabinete, a solicitud del IPAT puede declarar zonas de interés nacional para el desarrollo del turismo, las cuales son áreas que reúnen condiciones especialmente para atracción turística, pero que carecen de infraestructura básica para el desarrollo del turismo. Aquellas personas que invierten en estas zonas turísticas, y que invierten los montos mínimos que esas zonas requieran, gozarán de los siguientes incentivos:
1. Total exoneración por un período de 20 años del pago de impuesto a la propiedad sobre terrenos y mejoras, que sean parte de su propiedad y que son usadas para el desarrollo turístico.
2. Total exoneración por un período de 15 años, del pago de impuesto sobre la renta.
3. Total exoneración por un período de 20 años, del impuesto de importación, contribución o gravamen, así como del impuesto de transferencia de bienes muebles (ITBM) que recaigan sobre la importación de materiales, equipos, muebles, accesorios y partes utilizadas en la construcción, rehabilitación y equipamiento del establecimiento, siempre que dicha mercancía no sea producida en Panama, o no se produzca en cantidad o calidad suficiente. Se entenderá también que los vehículos con capacidad mínima de 8 pasajeros, aeroplanos, helicópteros, naves, yates o equipo deportivo destinado exclusivamente a la actividad turística podrán ser también exonerados del impuesto de importación.
4. Exoneración por 20 años de impuestos, contribuciones, gravámenes o derechos de cualquier clase o denominación que recayeren sobre el uso de muelles, puertos o aeropuertos construidos por la compañía. Dichas facilidades podrán ser usadas en forma gratuita por el estado y de conformidad con las regulaciones correspondientes.
5. Exoneración por 20 años del pago del impuesto sobre la renta sobre los intereses recibidos por los inversionistas.
El Artículo 18 de la Ley 8 se refiere a empresas (de hospedaje público o restaurantes) que no puedan acogerse a las exoneración antes referidas, pero cuya empresa está destinada estrictamente al turismo, según lo establece la ley, afuera de las áreas metropolitanas, tendrán la opción de recibir un Certificado de Empleo al Turismo, a favor de la compañía, equivalente al 21.5% del salario neto del empleo generado según la presente ley, siempre que dicho salario neto no exceda de US$400.00 En el caso de los restaurantes, esta opción la tendrá por el término de 3 años.
El Artículo 19 de la Ley 8 se refiere a los Certificados de Empleo al Turismo (CET) a que se refiere esta ley, será emitido por el Ministerio de Hacienda y Tesoro, en moneda nacional y servirá como pago de impuesto sobre la renta, sobre dividendos, complementario, impuesto a la propiedad, impuesto de importación o de transferencia de propiedad. Estos serán documentos nominativos y transferibles mediante endoso, y exentos de toda clase de impuestos, y no devengarán intereses.
El Artículo 20 de la Ley 8 se refiere a aquellas compañías con derecho a recibir Certificado de Empleo al Turismo (CET) que deberán cumplir con los requerimientos indicados en la presente ley y podrán usar los certificados hasta 6 meses a partir de la fecha de su emisión, pero no dentro del mismo año en que se emitió. Los certificados serán válidos por un periodo de 3 años.
El Artículo 21 de la ley 8 hace referencia a que para los efectos del CET, los empleados extranjeros, o empleados con menos de 12 meses de empleo no serán considerados.
El Artículo 22 de la Ley 8 hace referencia a cualquier persona o empresa que califique para la exoneración sobre la importación de vehículos a ser usados el transporte de sus propios materiales, equipamiento, etc. Igualmente podrán ofrecer el servicio de transporte de turistas, cuyo destino sean sus propias instalaciones, desde y hasta puertos aéreos o marítimos.
El artículo 23 de la ley 8 hace referencia a empresas relacionadas al turismo que puede emitir instrumentos nominativos de inversión turística hasta e 1ro de enero de 2000, y que tales inversionistas gozarán de un incentivos especiales tales como deducción de impuestos hasta por el 50% de las sumas invertidas en compra de bonos, acciones, y otros instrumentos nominativos de inversión. Dichos instrumentos deber ser registrados ante la Comisión Nacional de Valores y deben ser emitidos por la empresa dentro de los 3 prmeros años de registro ante el Registro Nacional de turismo.
El artículo 24 de la ley 8 hace referencia a que serán exonerados de todos los impuestos por turismo relativo a yates que visitarán los puertos de Panama, siempre que su permanencia en el país no exceda de 90 días. Las autoridades del puerto cumplirán con las labores de registro de rutina. Este no será necesario el proceso de los documentos emitidos por estas agencias.
DIAGRAMAS DE FLUJO
Le brindamos dos diagramas de flujo:
Diagrama de flujo explicando el proceso entero de permiso desde el inicio al final.
Presione Aquí
Diagrama de flujo de una estructura típica de proyecto utilizando diferentes corporaciones.
Presione Aquí
Nueva Ley que regula a las Constructoras
La Ley 6 de 2006 pretende prevenir fraudes publicitarios
en la industria de la construcción. Le tomó al MIVI varios meses producir regulaciones que obligan a cumplir dicha ley.
El 16 de mayo del 2007, el MIVI creó regulaciones que prohíben a las constructoras y promotoras anunciar o vender propiedades antes de que el Plan Maestro de la propiedad haya sido aprobado. Multas por el 1% del valor total del proyecto entero pueden ser impuestas a la constructora.
La ley también requiere que cada municipio donde un proyecto sea propuesto conforme varios comités de profesionales y vecinos para revisar y aprobar el proyecto.
La Oficina de Protección al Consumidor está aceptando e investigando denuncias de publicidad engañosa e incumplimiento de contratos contra constructoras y agentes de bienes raíces.
