Titulación de Derechos de Posesión de Propiedades de Panamá:
El proceso de titulación es el procedimiento administrativo oficial para adquirir y registrar la propiedad en un título de Derecho de Posesión.
Las propiedades sobre las Islas no pueden ser tituladas de acuerdo a lo establecido por la Constitución de la República de Panamá. (Solo la tierra firme podrá ser titulada). Si encuentra propiedades tituladas en una Isla, es porque se trata de un viejo título, el cual fue originalmente registrado antes de la restricción que establece la actual constitución de la república. Las propiedades que se encuentran frente al mar, requieren ser construidas a una distancia de al menos 22 metros, debido a la marea alta.
Requerimientos
El proceso de titulación es un procedimiento largo, el cual exige los siguientes requerimientos:
- Poder de un Abogado (Nosotros podemos redactarlo)
- Aplicación o solicitud de titulación (Nosotros podemos redactarlo)
- Constancia de cómo fue adquirida la posesión (Por ejemplo, a través de un Contrato de Compra de Derechos de Posesión)
- Certificación emitida por la Autoridad Gubernamental haciendo constar los derechos de posesión (Catastro, Reforma Agraria, Alcaldía, Corregido y/o testigo)
- Plano original firmado por un Ingeniero Oficial Autorizado.
- Certificación del Consejo Municipal, haciendo constar que no existe oposición a tal titulación.
El Proceso de Titulación es el siguiente:
- Todos los documentos necesarios y requerimientos deberán ser presentados juntos para iniciar el proceso de titulación.
- Se creará un archivo oficial y todos los documentos serán revisados.
- El archivo será enviado a la oficina local respectiva para coordinar la inspección oficial a la propiedad.
- La inspección oficial a la propiedad se llevará a cabo por un Ingeniero Oficial del Gobierno, el cual confirmará los límites, consentimiento de los vecinos, que no existe oposición de terceras partes, área de la propiedad, etc.
- El Ingeniero Oficial del Gobierno certificará mediante un informe oficial las posibilidades de titulación.
- El aviso de titulación será publicado en la Cartelera Oficial del Instituto Gubernamental correspondiente y será publicado también en un periódico de circulación nacional.
- El Estudio Oficial será aprobado.
- La Tasación oficial será certificada a través de dos institutos gubernamentales (Departamento de Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas y la Contraloría), donde se establecerá el valor de la propiedad.
- Deberá realizar un pago gubernamental por la Titulación de la Propiedad (El pago será basado en el precio por metro cuadrado, el cual será fijado por el Gobierno).
- Se emitirá la Resolución Oficial que otorga el Título.
- La Resolución Oficial deberá ser registrada en el Registro Público.
Concesión de Propiedad en Panamá:
La Concesión Administrativa es un contrato entre Usted o su entidad (como poseedor del Derecho de Posesión de Tierra) con el Gobierno de la República de Panamá (como propietario de los derechos de posesión de las tierras) donde el Gobierno emitirá a usted o su entidad la protección de dichas tierras.
Si Usted desea proteger su inversión sobre los Derechos de Posesión de las Tierras, usted podrá aplicar por una Concesión Administrativa, la cual será emitida por un lapso máximo de veinte (20) años, el cual es el tiempo máximo de acuerdo a lo establecido por la Constitución de Panamá. Este Contrato podrá ser revocado.
Requisitos:
- Poder otorgado a un Abogado (Nosotros lo podemos redactar)
- Certificación del Registro Público (Nosotros lo podemos obtener)
- Minutas de la Junta Directiva de la Corporación autorizando el desarrollo del proyecto y autorizando al Presidente o Representante Legal a solicitar la Concesión Administrativa (Nosotros podemos redactarla)
- Original y 5 copias del Estudio donde se describe el área completa y las medidas. (El cliente deberá entregar el original y nosotros podemos proporcionar las copias)
- Plano o Estudio completo del proyecto con el área exacta, medidas, superficie, etc. (El cliente deberá proporcionarlo)
- Certificación de la prueba de los Derechos de Posesión (El cliente debe proveerlo, y en caso de no tenerlo, podremos asistirlo en el trámite de obtención).
- Resolución emitida por la Oficina Municipal, la cual debe certificar que la municipalidad no se opone al otorgamiento de la Concesión Administrativa. (Podremos asistirle en dicho trámite).
- Estudio de Impacto Ambiental (El cliente debe proporcionarlo y en caso de no tenerlo, nosotros podremos asistirlo en el trámite de obtención). Esto es requerido de acuerdo a lo establecido por el Gobierno, solamente en el caso de que la superficie de la propiedad sea superior a 1 Hectárea.
- Estudio de Factibilidad (El cliente deberá proporcionarlo y si no lo tiene, nosotros podemos asistirlo en el trámite de la obtención) Esto es requerido de acuerdo a lo establecido por el Gobierno, solamente en el caso de que la superficie de la propiedad sea superior a 1 Hectárea.
- Fotografías de la zona y de la propiedad (El cliente deberá proporcionarlo y en caso de no tenerlo, nosotros podemos asistirle en el trámite de la obtención)
Procedimiento:
- Una vez que sea obtenido el Derecho de Posesión y todos los documentos sean completados para el trámite de la Concesión Administrativa, la solicitud será presentada ante la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (ANATI).
- Se llevará a cabo una inspección realizada por el oficial de catastro en la propiedad (Esto se hace a través del envío de una persona autorizada por el Departamento de Catastro en la zona donde se ubica la propiedad para ver y acompañar al inspector de la propiedad). El inspector confirmará el área a ser concedida, sus límites, vecinos y la posibilidad de que exista oposición de terceras partes.
- El inspector hará un borrador del informe de inspección para el archivo de la solicitud de la Concesión.
- La Certificación del aviso o notificación de la Concesión deberá ser publicada (a los fines de confirmar la posibilidad de la oposición) en: a) Periódico de Publicaciones Oficiales del Gobierno Nacional (Gaceta Oficial). b) Periódicos privados de circulación nacional. c) Cartelera de la Oficina del Departamento de Catastro.
- Un período de espera obligatorio en caso de que exista la oposición de una tercera parte.
- Se realizará un estudio oficial.
- Se enviarán comunicaciones a las diferentes autoridades gubernamentales (Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Autoridad Nacional del Medio Ambiente, etc.) dependiendo del tipo de proyecto a fin de confirmar el consentimiento o desacuerdo por la emisión de la concesión.
- Se llevará a cabo una tasación o avalúo oficial a través de: a) Dirección Nacional de Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas. b) Contraloría General de la República. Dependiendo del valor calculado de ambas evaluaciones, se determinará el valor de la concesión de la tierra.
- El borrador del Contrato será elaborado por el Departamento de Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas.
- El Contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Ministro de Economía y Finanzas.
- El Contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Contralor General de la República.
- El Contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Presidente de la República de Panamá como Jefe del Órgano Ejecutivo.
- El Contrato de Concesión Administrativa será publicado en el periódico oficial del Gobierno Nacional (Gaceta Oficial).
HONORARIOS Y COSTOS:
Honorarios Legales: Dos mil quinientos (US$2.500) Dólares Americanos.
Procedimiento de la Transacción de Compra – Venta:
Si Usted está comprando una propiedad en Panamá, deberá realizar el siguiente procedimiento:
PRIMERO: Comprador, Agente (si existe) y Vendedor deberán completar la negociación y todos los términos y condiciones de la transacción.
SEGUNDO: El cliente contacta a PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES (Firma de Abogados) para que se encargue de todos los trámites legales.
TERCERO: El Cliente / Agente envía a PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES la información completa de la transacción (descripción completa de la propiedad, área, localización, información del vendedor, precio de compra, forma de pago, contingencias, etc.)
CUARTO: PT&E PANAMA TITLE & ESCROW Inc. realizará el cálculo del pago de la cuota inicial y de los honorarios (por sus servicios), gastos (gastos gubernamentales, impuestos, sellos notariales, etc.) y los pagos correspondientes a la transacción específica.
QUINTA: El cliente envía la transferencia de fondos a la cuenta de custodia.
SEXTO: PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES inicia la investigación legal en la Institución Gubernamental donde se encuentra registrada la propiedad para confirmar sobre quien reposa la propiedad del bien registrado, así como para conocer si existen hipotecas, o pagos pendientes de impuestos gubernamentales sobre la propiedad.
SÉPTIMO: PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES elaborará los borradores de los contratos, recibos de pagos, documentos necesarios para la transferencia de los derechos y de toda la transacción.
OCTAVO: Con la aprobación del cliente y el consentimiento de todas las partes involucradas (comprador, agente y vendedor), PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES coordina el cierre de la transacción (pago al vendedor y la firma en el contrato y documentación completa de la transacción).
NOVENO: PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES inicia el proceso de registro de la transferencia de los derechos en la Institución Gubernamental correspondiente a fin de registrar los derechos de la propiedad a nombre del cliente (Ya sea a nombre de una persona o una entidad como una Corporación o Fundación)
DÉCIMO: PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES envía al cliente el paquete de documentos originales (Contrato de Compra y Documento de Registro de Derechos sobre la Propiedad) con la factura detallada de todos los servicios prestados.
Procedimiento a Seguir para el Registro de Derechos de Posesion
Si su transacción es el Registro del Derecho de Posesión, el procedimiento explicado a continuación se aplicará para realizar el registro de la transferencia de los derechos:
- Todos los documentos de registro deben ser presentados (Contrato de Compra, Poder del Abogado, Inspección, Solicitud de Autorización de Transferencia, etc.)
- La Reforma Agraria emitirá la Providencia (Resolución Provisional), donde se hace constar que se inicia el procedimiento de registro.
- La Providencia debe ser notificada a ambas partes (comprador y vendedor).
- La Reforma Agraria hará una inspección oficial en la propiedad (Esto deberá ser coordinado con el Ingeniero a cargo y deberán llevarlo hasta la propiedad a ser inspeccionada)
- La Reforma Agraria emitirá el Acta de Inspección Ocular, donde el inspector certificará todos los detalles de la propiedad.
- El Acta de Inspección Ocular debe ser notificada a ambas partes (comprador y vendedor).
- La Reforma Agraria emitirá la resolución permanente que certifica y autoriza la transferencia de los derechos de posesión.
- La Resolución Permanente debe ser notificada a ambas partes (comprador y vendedor)
Procedimiento a Seguir para Registrar el Titulo de Propiedad
Si su transacción inmobiliaria se trata del Registro del Título de Propiedad, deberá realizar el siguiente procedimiento:
- El Comprador y Vendedor firmarán el Contrato de Compra.
- Deberá pagarse un Impuesto del 2% al Gobierno (Ministerio de Economía y Finanzas) por transferencia de título.
- El Vendedor deberá proporcionar una Certificación emitida por el Ministerio de Economía y Finanzas por el Impuesto sobre la Propiedad (Paz y Salvo del Inmueble). Algunas veces, la información de la propiedad del vendedor no se encuentra actualizada en el Departamento de Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas, en éste caso, podría llevarse alrededor de 2 a 3 semanas hacer la actualización de dicha información.
- El Vendedor deberá proporcionar una Certificación emitida por la compañía proveedora del Servicio de Agua (IDAAN).
- Todos los documentos mencionados anteriormente deberán ser presentados al Notario para hacer un borrador de la escritura del Contrato de Compra.
- La Escritura Pública del Contrato de Compra debe ser firmado por ambas partes (Comprador y Vendedor).
- La Escritura Pública del Contrato de Compra deberá ser presentado en el Registro Público para efectuar el Registro de la Transferencia del Título.
- El Contrato de Compra pasará por el siguiente procedimiento en el Registro Público:
- El Contrato de Compra es calculado. Esto significa que el Registro Público calculará el honorario por registro. Este honorario varía y dependerá del valor registrado de la propiedad, el área a ser comprada, el precio de compra, etc.
- El Contrato de Compra se inscribe en el Registro Público y se pagan los derechos de inscripción.
- El Contrato de Compra va al Departamento “Diario”, donde será registrado como una presentación y se proporcionará un número de presentación.
- El Contrato de Compra va al Departamento de revisión, donde será revisado completamente.
- El Contrato de Compra irá a la Sección específica (Dependiendo del lugar donde se encuentra la propiedad) para obtener su calificación. Esto significa que se hará un análisis detallado y completo para realizar el registro de la transferencia.
- El Contrato de Compra va al Departamento Legal para su consulta y confirmación del Registro de la Transferencia.
- El Contrato de Compra, si es autorizado, va a una sección específica para procesar el Registro de la Transferencia.
- El Contrato de Compra va al Departamento de Revisión donde será revisado completamente y se le colocará el Sello de Registro.
- El Contrato de Compra va al Departamento de Envíos, donde será recogido el Contrato.
Cancelacion de Hipoteca y Procedimiento de Registro de Titulo de Propiedad
Si la propiedad tiene una hipoteca del vendedor, el siguiente procedimiento debe ser realizado antes de iniciar todo lo anterior:
- El Pago final debe ser hecho al Banco o a la Institución Financiera.
- El Banco o la Institución Financiera, después del registro del pago, deberá emitir una minuta de cancelación de la hipoteca.
- La Minuta de Cancelación de la Hipoteca debe ser presentada al Notario.
- El Notario redactará la Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca será firmada por el Vendedor.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca será presentada al Banco o a la Institución Financiera para ser firmada por el Gerente General o la persona autorizada.
- La Escritura Pública con las firmas será presentada a la Notaría para su protocolización, y emitirá la Escritura Pública de Cancelación de la Hipoteca para su inscripción en el Registro Público.
- En el Registro Público, el Registro de la Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al siguiente procedimiento:
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca es calculada. Esto significa que el Registro Público calculará el honorario por registro.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca es presentada en el Registro Público y pagada.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al Departamento “Diario”, donde será registrada la presentación y se proporcionará un número.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al Departamento de Revisión donde será revisada completamente.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va a la Sección específica (Dependiendo de la localización de la propiedad) para su calificación. Esto significa que se realizará un análisis detallado y completo para la Cancelación de la Hipoteca.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al Departamento Legal para su consulta y confirmación del Registro de la Cancelación de la Hipoteca.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca, si es autorizada, va a la Sección específica para el Registro de la Cancelación de la Hipoteca.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al Departamento de Revisión donde será revisada completamente y se le colocará el Sello de Registro.
- La Escritura Pública de la Cancelación de la Hipoteca va al Departamento de Envíos, donde se recogerá el documento.
Por favor Contáctenos en caso de requerir asistencia en sus trámites de Bienes Raíces y de reubicación en Panamá.