Procedimiento para Adquir el Título

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Titulando los Derechos Posesorios de la Propiedad:
El proceso de Titulación es el procedimiento oficial administrativo para adquirir y registrar el título de Propiedad sobre los Derechos Posesorios.
Las propiedades de Islas no pueden ser Tituladas de acuerdo a la Constitución de la República de Panamá (solamente las tierras continentales pueden ser tituladas). Si usted encuentra Títulos de Propiedad sobre Islas, es porque este es un título antiguo y que fue originalmente aprobado y registrado antes de la restricción establecida en la Constitución.
Para las propiedades frente al mar, una distancia de 22 metros es requerida debido a la marea alta.

El proceso de titulación es un proceso largo con los siguientes requisitos:
1. Poder de Abogado (nosotros preparamos el borrador).
2. Aplicación de solicitud de la Titulación (nosotros preparamos el borrador).
3. Prueba de como fue adquirida la posesión, por ejemplo, a través de un Contrato de Compra de los Derechos Posesorios.
4. Certificación de una Autoridad Gubernamental certificando los Derechos Posesorios (Catastro, Reforma Agraria, Alcalde, Jefe de Policía/Corregidor, y/l testigos).
5. Certificado de Inspección Original firmado por un ingeniero oficial.
6. Certificación del Consejo Municipal que certifique que no hay oposición a la Titulación.

El Procedimiento de Titulación es el siguiente:
1. Todos los documentos necesarios y los requisitos deben ser reunidos y presentados para solicitar el proceso de Titulación.
2. Se creará un Expediente Oficial y todos los documentos serán revisados.
3. El Expediente será enviado a la oficina local respectiva para coordinar la Inspección Oficial de la Propiedad.
4. Una inspección Oficial sobre la Propiedad se llevará a cabo por un ingeniero oficial del gobierno, quien confirmará los límites, el consentimiento de los vecinos, que no existe oposición de terceros, área de la propiedad, etc.
5. Un ingeniero official del gobierno certificará mediante un reporte oficial las posibilidades de Titulación.
6. Avisos de la Titulación serán anunciados en un Tablero Oficial de la Institución del Gobierno, y serán publicados en un periódico de circulación nacional.
7. La Inspección Oficial será aprobada.
8. La evaluación Oficial será certificada a través de dos Instituciones Gubernamentales (Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas y la “Contraloría” del Ministerio de Hacienda y Tesoro), y en donde el valor de la propiedad será establecido.
9. El pago será efectuado al gobierno, por la Titulación de la Propiedad (el pago está basado en el precio por metro cuadrado el cual es fijado por el gobierno).
10. Se emite una Resolución Oficial que otorga el Título.
11. La Resolución Oficial sera registrada ante el Registro Público.

Concesión:
La Concesión Administrativa es un Contrato entre usted o su Entidad (como poseedor de los Derechos Posesorios sobre el terreno) con el Gobierno de la República de Panamá (como propietario de los Derechos de Posesión del Terreno) en donde el Gobierno le otorga a usted o a su Entidad protección sobre dicha Tierra. Si usted desea proteger su inversión sobre los Derechos Posesorios en un Terreno, usted puede aplicar por una Concesión Administrativa, la cual puede ser otorgada por un máximo de veinte (20) años, el cual es el tiempo máximo permitido por la Constitución de Panamá. Este Contrato puede ser revocado.

Requisitos:

1. Poder a Abogado (nosotros redactaremos el borrador).
2. Certificación emitida por el Registro Público (nosotros lo conseguimos).
3. Minuta de la Junta Directiva de la Sociedad autorizando el desarrollo del Proyecto y autorizando al Presidente y Representante Legal para que aplique por la Conseción Administrativa (nosotros redactaremos el borrador).
4. Un original y cinco (5) copias del Exámen en donde se describe el área completa y las medidas (el cliente debe proporcionar el original, nosotros haremos las copias).
5. Plano/exámen complete del Proyecto con el área exacta, medidas, tamaños, etc. (El cliente debe proporcionarnos esto).
6. Certificación que pruebe los Derechos Posesorios (el cliente debe proporcionarnos ésta, y si usted no los tiene, nosotros podemos ayudarle a conseguirlo).
7. Resolución del Consejo Municipal que certifique que la Municipalidad no se opone a la Concesión Administrativa (Nosotros podemos ayudarle a conseguir esto).
8. Estudio de Impacto Ambiental (el Cliente debe proporcionar éste, y si no lo tiene, nosotros podemos ayudarle a conseguirlo). Esto es requerido, de acuerdo al Gobierno, solamente si el área de la Propiedad es de más de una hectárea.
9. Estudio de Factibilidad (el cliente debe proporcionarlo, y si no lo tiene, nosotros podemos ayudarle a conseguirlo). Este es requerido, de acuerdo al Gobierno, solamente si el área de la Propiedad es de más de una hectárea.
10. Fotos de la Propiedad y del Área (el cliente debe proporcionarlas, y si no las tiene, nosotros le podemos ayudar para conseguirlas).

Procedimiento:

1. Una vez que haya conseguido los Derechos Posesorios, y que todos los documentos para la Concesión Administrativa estén completos, la aplicación de solicitud se presentará ante la Dirección Nacional de Catastro y Bienes Patrimoniales, del Ministerio de Economia y Finanzas.

2. Una Inspección Oficial efectuada por un Inspector de Catastro será llevada a cabo sobre la Propiedad (ésta se efectúa enviando a alguien al Departamento de Catastro específico del área en donde la Propiedad está localizada, para que acompañe al Inspector de la Propiedad. El Inspector confirmará el área de la Concesión, los límites, los vecinos y la posibilidad de oposición por terceras personas.

3. El inspector redactará un reporte de inspección para el expediente de solicitud de Concesión.

4. Una certificación del aviso de la solicitud de la concesión deberá ser publicada (para confirmar alguna posibilidad de oposición) en:
a. El periódico Nacional Oficial del Gobierno (Gaceta Oficial)
b. Un periódico privado de circulación nacional
c. En el tablero oficial de la Oficina de Catastro

5. Un periodo obligatorio de espera en caso de oposición de terceras personas.

6. Será llevada a cabo una Inspección Oficial.

7. Se enviarán Comunicaciones a diferentes Autoridades Gubernamentales (Ministerio de Vivienda, Asociación Nacional del Medio Ambiente, etc) dependiendo del tipo de Proyecto, para confirmar el consentimiento o desacuerdo en otorgar la Concesión.

8. Una Evaluación Oficial sera efectuada por:
a. Catastro del Ministerio de Economia y Finanzas
b. Contraloría General de la República
Dependiendo del valor estimado de ambas evaluaciones, se determinará el valor de la Concesión de tierra.

9. Un borrador del Contrato será efectuado por el Departamento de Catastro del Ministerio de Economía y Finanzas.

10. El contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Ministro de Economía y Finanzas.

11. El Contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Contralor de la República de Panamá.

12. El Contrato de Concesión Administrativa será revisado y firmado por el Presidente de la República, jefe del Órgano Ejecutivo.

13. El Contrato de Concesión Administrativa será publicado en el Periódico Oficial Nacional (Gaceta Oficial).

Costos y Gastos:
Honorarios Legales: US$2,500

Procedimiento para la Compra de Propiedad:
Si usted está comprando una Propiedad en Panamá, aplicarán los siguientes procedimientos:

PRIMERO: El comprador, Corredor (si hay alguno) y el Vendedor completan la negociación y los términos y condiciones de la transacción.

SEGUNDO: El cliente contacta a POLS PANAMA (firma legal -PANAMA OFFSHORE LEGAL SERVICES) para contratar sus Servicios Legales.

TERCERO: El Cliente / Corredor envían a POLS una información completa de la transacción (descripción de la propiedad, área, localización, información del Vendedor, precio de compra, forma de pago, contingencias, etc.)

CUARTO: PT&E (PANAMA TITLE & ESCROW Inc.) hace una presupuesto detallado de los honorarios (por sus Servicios), gastos (impuestos, estampillas, etc.) y pagos para la transacción específica completa.

QUINTO: El cliente envía los fondos por medio de una transferencia electrónica a una Cuenta de Custodia.

SEXTO: POLS inicia la investigación ante la Institución Gubernamental en donde la Propiedad está registrada para confirmar el registro real de la propiedad, si hay hipoteca o si debe algún impuesto al Gobierno.

SEPTIMO: POLS redacta un borrador de los Contratos, recibos de pago, y toda la documentación necesaria para la transferencia de los derechos para la transacción completa.

OCTAVO: Con la aprobación del Cliente y el consentimiento de todas las partes involucradas (Comprador, Corredor y Vendedro) POLS coordina “El Cierre” (pago al Vendedor y Firma del Contrato y de los documentos completos de la transacción).

NOVENO: POLS inicia el registro de transferencia de los derechos en la Institución Gubernamental apropiada para registrar los derechos de la Propiedad a nombre del Cliente (o Sociedad/Fundación del cliente).

DÉCIMO: POLS envía al Cliente, el paquete con los documentos originales (Contrato de Compra y Documentos de Registro de los Derechos sobre la Propiedad) con una factura detallada de los servicios prestados.

Prodecimiento para el Registro de los Derechos Posesorios:
Si su transacción de propiedades es de Derechos Posesorios, se aplicará el siguiente procedimiento para el registro de la Transferencia de Derechos Posesorios:

1. Todos los documentos de Registro deben ser presentados (Contrato de Compra, Poder a Abogado, Inspección, Solicitud de la Autorización de Transferencia, etc.)..
2. La Reforma Agraria emitirá una Providencia (Resolución Provisional) que dá inicio al Procedimiento de Registro.
3. La Providencia sera notificada a ambas partes (Comprador y Vendedor).
4. La Reforma Agraría realizará una Inspección Oficial sobre la Propiedad (esta tiene que ser coordinada con el Ingeniero encargado y tiene que llevarlo a él para que realice la inspección de la Propiedad.
5. La Reforma Agraria emitirá un “Acta de Inspección Ocular” en donde el Inspector certificará todos los detalles de la Propiedad.
6. El Acta de Inspección Ocular será notificada a ambas partes (Comprador y Vendedor).
7. La Reforma Agraria emitirá una Resolución Permanente que certifica y autoriza la transferencia de los Derechos Posesorios.
8. La Resolución Permanente será notificado a ambas partes (Comprador y Vendedor).

Procedimiento para el Registro de Título de Propiedad:
Si su transacción propietaria es una Titulación, los siguientes procedimientos se aplicarán para el Registro de Transferencia del Título:

1. El Vendedor y el Comprador firman una Minuta de Contrato de Compra.
2. Se paga el Impuesto de Transferencia del 2% al Gobierno (Ministerio de Economía y Finanzas).
3. El Vendedor deberá proporcionar (si no lo tiene nosotro podemos solicitarlo) una Certificación del Ministerio de Economía y Finanzas de que la propiedad tiene pagados sus impuestos (Pas y Salvo de Inmueble). A veces la información del Vendedor sobre la Propiedad no está actualizada ante el Ministerio de Economía y Finanzas (Departamento de Catastro) en cuyo caso, esto puede tomar alrededor de 2 a 3 semanas actualizar la información.
4. El Vendedor deberá proporcionar (si no lo tiene nostros podemos solicitarlo) una Certificación de la compañía de Agua (I.D.A.A.N.).
5. Todos los documentos arriba mencionados deberán ser presentador a la Notaría para preparar el borrador de la Escritura Pública del Contrato de Compra.
6. La Escritura Pública del Contrato de Compra será firmado por el Vendedor y el Comprador.
7. La Escritura Pública del Contrato de Compra será presentado ante el Registro Públco para el Registro de la Transferencia del Título.
8. En el Registro Público, el Contrato de Compra lleva el siguiente procedimiento:
(a) El Contrato de Compra es “Calculado”. Esto significa que el Registro Público calculará los Honorarios por el Registro. Estos Honorarios varían de acierdo al valor registrado de la Propiedad, el área a ser comprada, el precio de compra, etc.
(b) El Contrato de Compra se archiva en el Registro Público y se paga.
(c) El Contrato de Compra va al Departamento de “Diario” , en donde éste será registrado como Presentado, y se le asignará un número de Presentación.
(d) El Contrato de Compra luego va al Departamento de “to” en donde éste será completamente copiado.
(e) El Contrato de Compra va luego a “Sección” específica (dependiendo de la ubicación de la Propiedad) para su “Calificación”. Esto significa que un detallado y completo análisis será efectuado para el Registro de la transferencia.
(f) El Contrato de Compra va al Departamento Legal para su consulta y confirmación del Registro de la transferencia.
(g) El Contrato de Compra, si es autorizado, va a la “Sección” específica para el Registro de la Transferencia.
(h) El Contrato de Compra va al Departamento de “Tomografía” en donde será copiado completamente con el Registro de los Sellos.
(i) El Contrato de Compra va al Departamento de “Entrega” en donde podremos recoger el documento.

Procedimiento para el Registro de Cancelación de Hipoteca sobre Título de Propiedad:
Si su Propiedad ha sido HIPOTECADA por el Vendedor, el siguiente procedimiento será efectuado antes de iniciar hacer todo lo anterior:
1. Debe efectuarse el pago final al Banco o a la Institución Financiera.
2. El Banco o la Institución Financiera después de registrar el pago, emitirá una Minuta de Cancelación de la Hipoteca.
3. La Minuta de Cancelación de la Hipoteca será presentada a la Notaría.
4. La Notaría preparará un Borrador de la Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca.
5. La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca será firmada por el Vendedor.
6. La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca será presentada al Banco o a la Insitución Financiera para la firma del Gerente General o de la persona autorizada.
7. La Escritura Pública con las firmas será presentada a la Notaría y el Notario “protocolizará” ésta y emitirá una Escritura Pública de Cancelación de hipoteca para su Registro en el Registro Público.
8. En el Registro Público, para el registro de la Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va a través del siguiente procedimiento:
(a) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca es “Calculada”. Esto significa que se calcularán lo honorarios por el registro.
(b) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca se presentará ante el Registro Público y se paga.
(c) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va al Departamento de “Diario”, en donde será registrada su presentación, y se le asignará un número de presentación.
(d) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va al Departamento de “Scan” en donde sera copiada completamente.
(e) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va a la “Sección” específica (dependiendo de la ubicación de la Propiedad) para su “Calificación”. Esto significa que un completo y detallado análisis será efectuado para la Cancelación de la Hipoteca.
(f) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va al Departamento Legal para su consulta y confirmación del Registro de Cancelación de Hipoteca.
(g) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca, si ésta es autorizada, va a la “Sección” específica para el Registro de Cancelación de Hipoteca.
(h) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va luego al Departamento de “Scan” en donde ésta sera completamente copiada con los sellos de Registro.
(i) La Escritura Pública de Cancelación de Hipoteca va al Departamento de “Entregas” en donde nosotros podremos recoger el documento.