Los Diferentes Tipos de Propiedades en Panamá

Panamá tiene tres diferentes tipos de Propiedad:

Propiedad Titulada
El Título de Propiedad es muy similar al de “fee-simple” (dominio pleno) en los Estados Unidos. Panamá tiene un Registro Público muy sofisticado con un departamento catastral que supervisa el registro de las propiedades tituladas en las nueve provincias del país. La propiedad titulada es el tipo más preferido puesto que es fácilmente comprobable en el sistema del Registro Público, y además que proporciona la forma más segura desde el punto de vista de inversión, ya que la propiedad privada está garantizada por la Constitución de la República de Panamá. Generalmente, los bancos otorgarán préstamo con hipoteca sobre propiedades tituladas, registrando un gravamen contra el título de propiedad como colateral del préstamo. Las propiedades tituladas incurren en impuesto a la propiedad anual, cuando se registra con valores por encima de los US$30,000. Comprar una propiedad titulada es relativamente simple, y normalmente requiere los siguientes procedimientos:

1. Contrato de Promesa de Compra: Generalmente se hace una pequeño abono inicial al momento de la firma del Contrato de Promesa de compra, y el propósito es asegurar la propiedad y proporcionar tiempo suficiente para verificación del título, como también coordinar los arreglos para el pago del cierre y el establecimiento de una sociedad que será la tenedora de la propiedad (si aplica). Este contrato se debe registrado ante el Registro Público para garantizar que la propiedad no se puede vender a ningunos terceros mientras o antes de cierre final de la compra.

2. Investigación de Título: Usted debe contratar a un abogado competente que lleve a cabo una investigación de título; a) la verificación en el registro público que el título está en efecto a nombre del vendedor, y que la propiedad está libre de gravámenes, embargos preventivos, o de cualquier otra circunstancia que podrían afectar la disposición y libre transferencia del título; b) el mapa catastral debe ser examinado, y en algunos casos se recomendable hacer que un topógrafo profesional verifique físicamente los puntos indicados en el mapa de la propiedad, para evitar futuros conflictos de límite; c) verificación de deudas con los servicios públicos (agua y aguas residuales, energía, teléfono, etc.).

3. Contrato de Compra-Venta: Este contrato se registra en el Registro Público y el balance final se paga al vendedor, o en algunos casos, si se utiliza un agente de cuenta en custodia, el pago se efectúa una vez que el título se haya transferido al nombre del comprador.

4. Transferencia del Título: La titularidad de la propiedad es transferida oficialmente al comprador una vez que el título de la propiedad ha sido transferido a nombre de los compradores, lo cual se hace inmediatamente después que el contrato de compra-venta es firmado por cada parte y registrado en el Registro Público. En algunos casos, si el título está a nombre de alguna sociedad, y el vendedor desea vender las acciones de la sociedad, entonces no se realiza la transferencia del título, sino sólo una transferencia de las acciones de la sociedad.

Propiedad sobre Derecho Posesorio
La Propiedad sobre Derecho Posesorio es similar al “Squatter’s rights” (“derechos del ocupante ilegal”) que fue común en Norteamérica muchos años atrás. Ésta es propiedad cuyo dueño es el estado, que está “ocupada” o “usada” por individuos panameños (u organizaciones Panameñas) a través de mucho tiempo. Los derechos de posesión son generalmente otorgados a los “poseedores” por medio de una simple certificación documentaria, emitida ya sea por el Alcalde, jefe de policía, u otras organizaciones gubernamenteales tales como la Reforma Agraria. Los derechos posesorios no incurren en impuestos a la propiedad, aunque las mejoras efectuadas y registradas sobre esos derechos posesorios podrían incurrir en impuestos municipales y/o nacionales. Favor notar que la mayoría de las propiedades sobre Derechos Posesorios podrian llegar a titularse a través de un procedimiento de compra de tierra al gobierno, sin embargo, la ley prohibe la titulación sobre derechos posesorios en ciertas áreas tales como áreas costeras, parques nacionales o islas. En estos casos, una concesión sobre estas tierras puede garantizarle el uso pacífico de la misma.

Para adquirier los derechos posesorios sobre cierta propiedad es importante que usted siga los siguientes pasos:

1. Contrato de Promesa de Compra: Generalmemte se hace un pequeño abono inicial al momento de la firma del contrato de promesa de compra, con el propósito de asegurar la propiedad y dar suficiente tiempo para efectuar la debida diligencia, como también coordinar el arreglo de pago para el cierre. Los contratos relacionados con la compra de derechos posesorios no pueden ser registrados en el registro público, por lo tanto éstos simplemente se autentican ante un Notario Público.

2. Debida Diligencia: A diferencia del título de propiedad que es fácilmente verificable a través del Registro Público, el procedimiento de debida diligencia sobre propiedad de derechos posesorios es más complejo, ya que no hay una base de datos central para información de las propiedades de derechos posesorios. Generalmente, la extensión de la investigación de debida diligencia que puede realizarse con respecto a la propiedad sobre derechos posesorios es la siguiente:

a. Verificación del Certificado Derechos Posesorios: La Certificación de Derechos Posesorios debe haber sido válidamente emitida por autoridad gubernamental competente, y debe contener el nombre del poseedor, descripción correcta de la propiedad en términos de ubicación, tamaño (área), límites, vecinos limitantes (al Norte, Sur, Este y Oeste).

b. Verificación de la inspección: la inspección debe estar firmada y con el sello de un profesional ingeniero topógrafo, identificando el nombre de los poseedores, ubicación y reflejando la misma información de acuerdo con la certificado de derechos posesorios.

c. Inspección: El principal elemento a verificar es la ocupación física, la no oposición de terceras personas y la buena fe. Una inspección física debe ser realizada por su examinador para identificar y marcar los límites de la propiedad al igual que para confirmar éstos puntos límites con los vecinos y asegurar que no habrá futuros conflictos limítrofes. En adición, a la propiedad deben dársele mantenimiento y colocar cercas para mantener claramente establecidas las líneas limítrofes.

d. Verificación de permisos: En algunos casos, si las intenciones de los compradores son construir cierto tipo de estructura o proyecto en la propiedad con derechos posesorios, (por ejemplo, un marina, un puerto, un hotel, una pista de aterrizaje, un etc.), es necesario verificar si hay alguna regulación nacional o municipal que prohiban esas actividades en el área.

3. Contrato de Compra-Venta: El balance final es pagado a la firma del contrato final de compra-venta, o en algunos casos, si se utiliza un agente de cuenta en custodia, una vez que el Certificado de derechos posesorios ha sido transferido o cambiado a nombre del comprador. Los contratos relacionados con la compra de los derechos posesorios no se pueden ser registrados en el registro público, por lo tanto, deben ser simplemente autenticados por un Notario Público.

4. Transferencia de la Certificación de los Derechos Posesorios: Los derechos posesorios sobre la propiedad son oficialmente transferidos al comprador una vez que la certificación de los derechos posesorios se transfiere a nombre del comprador, lo cual se hace inmediatamente después de que el contrato de compra-venta ha sido firmado por cada parte. En algunos casos, si las derechos posesorios están a nombre de sociedades, y el vendedor está de acuerdo en vender las acciones de las sociedades, entonces allí no se dá una transferencia de la certificación de los derechos de la posesorios, sino una transferencia de las acciones de la sociedad.

Propiedad sobre Concesión
La Propiedad sobre una concesión es similar a la de un arreglo del arriendo de la tierra, como es común en México o Hawaii, por ejemplo. Esta es una propiedad del estado, en donde el estado ha otorgado una concesión a un individuo o a una organización para un propósito específico, tal como un desarrollo de bienes raíces, hotel, marina, u otros propósitos. Las concesiones en Panamá generalmente son otorgadas por un periodo máximo de 20 años (renovable), sin embargo, algunas concesiones se otorgan hasta por 40 años (renovable) en áreas especialmente señaladas tales como la Calzada de Amador donde actualmente un desarrollo comercial y condominio que está actualmente en venta (Puerto de Naos, por ejemplo). La Propiedad de concesiones normalmente se dá en áreas costeras o en áreas protegidas por es Estado en donde los títulos de propiedad no son permitidos por ley. En muchos casos, desarrolladores de bienes raíces en propiedades de concesión ofrecen a los inversionistas los programas de propiedades de tiempo compartido o arreglos propiedad fraccionada, que son muy comunes en México y en otros tipos de lugares de veraneo, “resorts” alrededor del mundo. A diferencia de las Propiedades sobre Derechos Posesorios, la Propiedad de Concesión es garantizada por el gobierno mediante un Contrato Específico, de tal manera que hay muy poco riesgo para el inversionista y las compañías de seguros generalmente ofrecen pólizas del título para garantizar la paz mental de los inversionistas.

Seguro sobre el Título
Aunque las leyes Panameñas han sido creadas para proteger la inversión extranjera, usted debe tomar siempre medidas de precaución para asegurar su inversión. Un seguro sobre el título ser recomienda para todas las transacciones sobre propiedades, y es muy fácil de obtener en Panamá a través de las más grandes aseguradoras internacionales tales como LandAmerica Lawyers Title, First American Title Insurance, y Stewart Title. El costo de la póliza de Título es mínimo y por la paz mental definitivamente vale la pena.

Aquí hay un cuadro que resume algunos de estos derechos: